Społ. i prawne konsekwencje zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów

Analiza ostatniej nowelizacji "Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego" z 15 grudnia 2006r.

Wstęp

1 stycznia 2007 weszła w życie nowelizacja „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego”, przegłosowana przez Sejm 15 grudnia. Zmiany w ustawie mają przede wszystkim na celu dostosowanie polskiego prawa mieszkaniowego do wyroków i postanowień Trybunału Konstytucyjnego, który czterokrotnie oceniał zgodność z Konstytucją RP zapisów „Ustawy...” znowelizowanej ostatnim razem 22 grudnia 2004r.

W okresie od grudnia 2004 do stycznia 2007 polskie prawo mieszkaniowe podlegało burzliwym zmianom – kilkakrotnie zmieniano zapisy regulujące możliwości dokonywania podwyżek czynszów, przyjmowano różne definicje odnośnie tego kiedy podwyżka jest „uzasadniona”, wprowadzano rozmaite mechanizmy kontroli wysokości opłat za wynajem lokali mieszkalnych. Ten chaos prawny miał swoje źródła w 1994 roku, kiedy to Sejm zobowiązał się, że czynsze, których wysokość była od czasów PRL ściśle regulowana, zostaną uwolnione po 10 latach. Po upływie tego okresu, w atmosferze pośpiechu i strachu przed spodziewanymi skargami ze strony właścicieli, Sejm znowelizował „Ustawę”, chcąc, z jednej strony uczynić zadość zaciągniętym zobowiązaniom, a z drugiej wprowadzić takie rozwiązania, które nie spowodują gwałtownego i niekontrolowanego wzrostu wysokości czynszów. Początkowo, w wyniku pomyłki, 17 grudnia 2004 r. przegłosowano poprawki dające kamienicznikom de facto „wolną rękę” w dokonywaniu podwyżek[1]. Po dostrzeżeniu błędu, Sejm błyskawicznie powtórnie znowelizował ustawę, wprowadzając ograniczanie podwyżek do 10% dotychczasowego czynszu w skali roku (w przypadkach gdy miesięczny czynsz był wyższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu) oraz zakazując dokonywania podwyżek częściej niż raz na pół roku. Poprawka ta została następnie zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego przez Prokuratora Generalnego jako niezgodna z konstytucją. 19 kwietnia 2005 roku Trybunał uznał skargę za zasadną i tym samym zniósł regulację czynszów. Za niekonstytucyjne zostały uznane dwa zapisy – ustępy 1 i 1a artykułu 9 ustawy, które były kluczowymi zapisami nowelizacji z 22 grudnia 2004r[2]. W tym samym roku, Trybunał, w postanowieniu z 29 czerwca zasygnalizował Sejmowi swoje wskazówki odnośnie możliwych rozwiązań prawnych problemów związanych z regulacją czynszów[3]. 17 maja 2006r. Trybunał „doprecyzował” wyrok z 2005 r., uznając za niezgodne z Konstytucją również te zapisy ustawy, które określały zasady sądowej weryfikacji zasadności podwyżki czynszu (przede wszystkim zapisy zawarte w art. 8a) – zdaniem TK, nie zawierały one wystarczająco precyzyjnych regulacji odnośnie tego kiedy podwyżka jest zasadna oraz nie dość dokładnie określały zasady opłacania czynszu podczas i po zakończeniu postępowania sądowego, toczącego się po zakwestionowaniu podwyżki przez lokatora[4]. W 2006 roku Trybunał jeszcze dwukrotnie weryfikował zgodność zapisów ustawy z Konstytucją – 23 maja i 11 września; wyroki dotyczyły kwestii odszkodowania dla właścicieli budynków, w przypadkach gdy tzw. „dzicy lokatorzy” (osoby zajmujące mieszkania bez umowy najmu) nie opłacali czynszu oraz gdy, po postępowaniu eksmisyjnym, gminy nie zapewniały lokali socjalnym osobom, którym prawo do takich lokali przysługiwało[5]. W efekcie, parlament stanął przed koniecznością zmiany wielu zapisów ustawy do końca 2006r..

Chaos prawny, wynikający z częstych zmian prawnych nie pozostawał w tym czasie bez wpływu na społeczeństwo. Środowiska właścicieli, dla których regulacja wysokości czynszów stanowiła istotną przeszkodę w maksymalizacji zysków z najmu lokali mieszkalnych, szybko przystąpiły do możliwie jak największego wykorzystania tych uprawnień, jakie dawały im kolejne wersje ustawy. Działacze organizacji zaangażowanych w Kampanie „Mieszkanie Prawem, Nie Towarem!” spotkali się na terenie Warszawy kilkakrotnie z przypadkami, gdy kamienicznicy wykorzystywali maksymalnie możliwości dawane im przez ustawę, podnosząc czynsze do najwyższego możliwego pułapu – nierzadko dwu- lub trzykrotnie, co dla wielu lokatorów (przede wszystkim osób posiadających kwaterunki z okresu PRL) stanowiło koszt nie możliwy do pokrycia. Pomimo, że zmiany zwiększały uprawnienia wynajmujących, często dochodziło przy tym do naruszenia prawa. W przypadku lokatorów z ulicy Konduktorskiej 18, właściciele, nie czekając na nowelizację ustawy już w grudniu 204r. podnieśli czynsz, a gdy spotkało się to z oporem ze strony najemców, rozpoczęli postępowania eksmisyjne i starali się wywrzeć presję poprzez odcięcie centralnego ogrzewania. W okresie maja i czerwca 2006 roku właściciele żądali czynszu wyższego o 1000% (zmiana z 7 na 70 złotych na metr kwadratowy). Z podobnym postępowaniem właścicieli zetknęliśmy się w co najmniej 9 budynkach z terenu Warszawy – a trzeba zaznaczyć, że są to jedynie te przypadki, gdy lokatorzy zdecydowali się zwrócić o pomoc i pełna liczba społeczności najemców, którym podniesiono czynsz ponad możliwości nie jest znana. Sytuacja jest tym bardziej poważna, że równolegle do toczących się procesów reprywatyzacji i stopniowego uwalniania czynszów, panuje w Polsce regres mieszkalnictwa publicznego – komunalne zasoby mieszkaniowe są albo prywatyzowane albo zwraca się je przedwojennym właścicielom, a na ich miejsce powstaje śladowa ilość nowych budynków[6]. Mamy więc w chwili obecnej sytuację w której rząd, Trybunału Konstytucyjny i część parlamentu dążą do pełnej liberalizacji rynku wynajmu mieszkań, co skutkować będzie znaczącym wzrostem kosztów życiowych dla licznych środowisk lokatorskich z prywatnych lub zreprywatyzowanych kamienic, a z drugiej strony władze publiczne (zarówno na szczeblu samorządu, jak i państwa) nie robią praktycznie nic aby stworzyć publiczną alternatywę dla prywatnego zasobu mieszkaniowego. W efekcie, pogarsza się sytuacja społeczna (przede wszystkim materialna) znacznej części społeczeństwa.

Wedle deklaracji autorów nowelizacji z 15 grudnia, jej głównym celem jest „doprecyzowanie zasad ochrony lokatorów przed nadmiernymi podwyżkami czynszu lub innych opłat za używanie lokalu z uwzględnieniem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego” oraz „ułatwienie sądom rozstrzygania sporów dotyczących zasadności podwyżek czynszów lub innych opłat za używanie lokalu”[7]. Ten krótki tekst zawiera analizę na ile powyższe deklarację znajdują odzwierciedlenie w treści nowelizacji oraz jakie mogą być potencjalne konsekwencje społeczne zmian ustawy.

I Składniki czynszu

W uzasadnieniu wyroku Trybunału z dnia 19 kwietnia 2005 r. znalazło się istotne stwierdzenie, że „obecnie są niezbędne całościowe regulacje, które w sposób pełny i precyzyjny określą elementy składowe czynszu”[8]. To doprecyzowanie miało następnie ułatwić sądom ocenę zasadności podwyżek.

W obecnej wersji ustawy, wyróżnia się 3 elementy składowe czynszu:

Pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości
Zwrot kapitału
Zysk
Wyszczególnienie tych składników nie odnosi się do mieszkań wynajętych na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu (w tym wypadku nie wlicza się do czynszu zysku i zwrotu kapitału), czynszu za użytkowanie lokalu (również nie obowiązują tam kryteria zysku i zwrotu kapitału) oraz czynszu za wynajem lokali socjalnych od gminy (gminy nie mogą czerpać zysku z wynajmu tych lokali)[9].

Pierwszy element został zdefiniowany następująco: są to „wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy”[10]

Katalog ten na pierwszy rzut oka wydaje się racjonalny i zasadny – większość wymienionych w nim kosztów rzeczywiście odnosi się do utrzymania nieruchomości i stosunkowo łatwo można ocenić zasadność wysokości przeznaczanych na nie nakładów. Wątpliwości budzi natomiast uwzględnienie w nim „zarządzania nieruchomością” jest to bowiem prosta furtka do windowania czynszów w górę. O ile w przypadku wydatków na utrzymanie pomieszczeń wspólnego użytku, czy konserwację budynku łatwo jest przeprowadzić weryfikację na ile kwoty podane przez właściciela odzwierciedlają ceny rynkowe, o tyle w przypadku zarządzania zachodzi ryzyko, że właściciele będą np. zatrudniać w charakterze „zarządców” członków swoich rodzin lub osoby zaprzyjaźnione a następnie oferować im wysokie „wynagrodzenie” tak aby maksymalnie podwyższyć czynsz. Trudno przy tym będzie zakwestionować, że wysokość ta jest nieproporcjonalna w stosunku potrzeb – jako że wycena „zarządzania”, czyli usługi postrzeganej jako „eksperckiej”, może być bardzo zróżnicowana.

Wedle projektodawców ustawy, drugim istotnym składnikiem czynszu jest „zwrot kapitału”. W lokalach, gdzie roczna wysokość czynszu przekracza 3% wartości odtworzeniowej lub gdzie ewentualna podwyżka doprowadzi do przekroczenia tej wysokości, w skali roku czynsz może być podwyższony tak, żeby przynosił „zwrot kapitału na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenia istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;”[11]

Wprowadzeni tej części składowej czynszu, samo w sobie wydaje się zasadne – w przypadku poniesionych inwestycji konieczna jest bowiem amortyzacja wyłożonego kapitału. Wątpliwości budzi jednak fakt, że nie skonfrontowano konieczności zwrotu poniesionych nakładów z sytuacją materialną lokatorów oraz nie wzięto pod uwagę istniejącej w Polsce sytuacji mieszkaniowej. Jest bardzo prawdopodobne, że przerzucenie amortyzacji kapitału na lokatorów będzie dla nich stanowiło kolejne obciążenie finansowe, któremu nie będą oni mogli podołać, a w sytuacji braku mieszkań komunalnych będą zagrożeni bezdomnością lub zmuszeni do poszukiwania bądź wsparcia rodziny (zwiększając przeludnienie) bądź lokali socjalnych. Mechanizm zwrotu „10% nakładów poniesionych (...) na trwałe ulepszenia istniejącego lokalu” kryje też w sobie kolejną furtkę do pozbywania się przez właścicieli niechcianych lokatorów. Inwestując bowiem w kosztowne remonty kamienicznicy będą mogli legalnie podwyższać czynsz powyżej finansowych możliwości lokatorów, tak, aby w przyszłości móc zmienić przeznaczenie budynku (np. wynajmować go osobom zamożniejszym lub zamienić na przestrzeń użytkową). Z praktyki wiadomo, że takie postępowanie jest obecnie nagminne – zwłaszcza w lokalach zreprywatyzowanych, które właściciele chcą szybko zamienić na źródło wysokich zysków. Mechanizm zwrotu 10% kosztów remontów rocznie daje im po prostu kolejną możliwość zmiany struktury lokatorskiej w posiadanych budynkach, co przy obecnej sytuacji mieszkaniowej stwarza poważny problem dla licznej grupy ubogich najemców posiadających lokale jeszcze na mocy nakazów kwaterunkowych.

Wreszcie, ostatnim elementem czynszu jest „zysk”, jaki właściciel powinien osiągać z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. W ustawie znalazł się zwrot, że „podwyższając czynsz albo inne opłaty za wynajmowanie lokalu”, kamienicznik może ustalić „godziwy zysk”. Termin „godziwy” został wprowadzony na wniosek Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że z prawem własności ściśle wiąże się uzyskiwanie dochodów z jego użytkowania. Problematyczne jest natomiast dokładne zdefiniowanie co oznacza „godziwy zysk” – Czy ma to być zysk o wysokości zadawalającej kamienicznika, czy też może chodzi o taki zysk, który przynosi właścicielowi korzyści materialne, a jednocześnie nie jest zbytnim obciążeniem dla wynajmujących? W konkretnym przypadku zapisów ustawy obowiązujących po nowelizacji, nie można jednak jednoznacznie stwierdzić o którą ewentualność chodzi. W uzasadnieniu do projektu ustawy napisano bowiem, że „Jak wynika ze znaczenia słowa „godziwy”, zysk taki powinien być „odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy” („Słownik Języka Polskiego” Wydawnictwo Naukowe PWN, wyd. 1998 r.). ”[12] Tym samym ustawodawca nie sprecyzował jednej z kluczowych kategorii składających się na wysokość czynszu, i to kategorii, która z definicji jest konfliktogenna w stosunkach wynajmujący – najemca. Wyliczenie synonimów słowa „godziwy” za Słownikiem Języka Polskiego nie jest żadnym wyjaśnieniem jaką wysokość czynszu można uznać za „godziwą” (czy też „słuszną”, „właściwą”, „dozwoloną” itp.). Najprawdopodobniej praktyczne zastosowanie tego zapisu przyjmie formę maksymalnego podwyższania czynszów przez kamieniczników, którzy będą definiować „godziwy”, jako „o wysokości która zapewnia im takie zyski jakich oczekują”.

Co gorsza, ta nieprecyzyjność negatywnie odbije się także na mechanizmach sądowej kontroli zasadności podwyżek. Jednym z głównych założeń zawartych w postanowieniu TK z dnia 29 czerwca 2005r. było zasugerowanie sejmowi zapisania w prawie jasnych i precyzyjnych kryteriów oceny zasadności dokonywanych podwyżek przez sądy. Tymczasem, dysponując jedynie terminem „godziwy zysk” sądy najprawdopodobniej będą wydawać orzeczenia kierując się wyłącznie własną intuicją i własnym zrozumieniem terminu „godziwy” (które, jak wykazaliśmy to powyżej, może być bardzo różne). Ochrona prawna lokatorów przed nieuzasadnionymi i nadmiernymi podwyżkami jest wiec znacząco osłabiona.

Zapisy o elementach składowych czynszu w istotny sposób zmniejszają więc ochronę lokatorów przed nadmiernym i obliczonym na maksymalizację zysków podwyższaniem czynszów. Ich konstrukcja zostawia właścicielom liczne furtki do dowolnego ustalania wysokości czynszu (poprzez opisane powyżej włączenie zarządzania do kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz nieprecyzyjny termin „godziwy zysk”), a jednocześnie poważnie utrudnia sądową obronę przed takimi praktykami. Pomimo, że to na właścicielu spoczywa obowiązek uzasadnienia, że dana podwyżka jest zasadna (w przypadkach opisanych powyżej – dokładny stan prawny procedury weryfikacji zasadności podwyżki został opisany poniżej), to, poprzez wprowadzeni kryterium „godziwego zysku”, kamienicznicy zyskują proste i trudne do podważenia uzasadnienie swoich działań – jako że wyłącznie od sądu zależy uznanie czy dana wysokość zysku jest godziwa i co dokładnie oznacza ten termin.

II Zasadność podwyżek i mechanizmy kontroli sądowej

Mechanizm dokonywania podwyżek oraz sądowej kontroli ich zasadności były kluczową kontrowersją podczas zmian prawa w latach 2004 – 2006. Jest to zrozumiałe, jeżeli weźmiemy pod uwagę fakt, że to głównie od nich zależy z jednej strony swoboda kamieniczników w dysponowaniu własnością, a z drugiej byt lokatorów. W tym przypadku najbardziej wyraźnie widać konflikt pomiędzy prawem własności a prawem do dachu nad głową. Próbując wybrnąć z tego konfliktu, władze kilkakrotnie zmieniały zapisy ustawy odnoszące się do tych zagadnień (często pod presją Trybunału Konstytucyjnego lub instytucji takich jak Europejski Trybunał Praw Człowieka), a w efekcie powstał bardzo skomplikowany i zróżnicowany mechanizm.
Po ostatnich zmianach w systemie tym wprowadzono kilka istotnych korekt:

1) Uzasadnienie podwyżki przez kamienicznika
Obecnie, na pisemne żądanie lokatora, właściciel ma obowiązek w terminie 14 dni przedstawić (na piśmie) przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jeżeli tego nie zrobi, podwyżka jest nieważna[13]. Jest to jedyna jednoznacznie pozytywna zmiana ustawy – pomimo, że wydłużono termin w jakim kamienicznik może przedstawić uzasadnienie z 7 do 14 dni, to wprowadzono jej obligatoryjność pod rygorem nieważności. Lokatorzy zyskali wiec istotny mechanizm obrony swoich praw.

2) Mechanizmy dokonywania podwyżek
W przypadku lokali, w których wysokość czynszu jest niższa niż 3% wartości odtworzeniowej w skali roku właściciel może natychmiast podnieść czynsz do tej wysokości – pod tym względem nic nie uległo zmianie. Wprowadzono natomiast nowy mechanizm dokonywania podwyżek w lokalach gdzie czynsz przekracza już 3% w.o. lub gdy w efekcie podwyżki czynsz przekroczy tą wysokość wartości. Obecnie kamienicznik może podwyższyć czynsz tak, aby zapewniał mu: zwrot kapitału na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych na budowę / zakup nieruchomości lub 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenia zwiększające wartość użytkową lokalu oraz godziwy zysk [14]. Te podwyżki podlegają następnie kontroli sądowej;

3) Częstotliwość podwyżek
Podwyżki czynszów mogą być dokonywane nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (czyli, w przypadku zaskarżenia jej do sądu przez lokatora, od dnia w którym wydanie zostanie prawomocne orzeczenie)[15].

4) Kontrola zasadności podwyżek
W odpowiedzi na podwyżkę wysokości czynszu (pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu), lokator może albo odmówić jej przyjęcia (na piśmie) co oznacza rozwiązanie umowy najmu albo ją zakwestionować przed sądem. Kwestionując podwyżkę, lokator wnosi do sądu pozew o ustalenie że podwyżka jest albo niezasadna, albo zasadna w innej wysokości, musi on przy tym powołać się na zapisy art. 8a ust. 4a-4e ustawy[16]. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu[17], a do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu, które kończy postępowanie, lokator płaci czynsz w wysokości przed wypowiedzeniem[18].

W przypadku postępowania istotne jest to, że w razie uznania przez sąd podwyżki za zasadną (przegrania przez lokatora sprawy sądowej), lokator jest zobowiązany pokryć różnicę w czynszu za okres kiedy toczyło się postępowanie sądowe[19].

Powyższe zmiany na nowo określają więc mechanizmy dokonywania podwyżek i ich sądowej kontroli. Jedyną zmianą korzystną dla środowisk lokatorskich jest wprowadzenie zapisu, który unieważnia podwyżkę, jeżeli właściciel nie przedstawił na żądanie lokatora jej uzasadnienia. Niestety, pozostałe zmiany sprawiają, że jej znaczenie będzie niewielkie wobec całościowej konstrukcji mechanizmu podwyżek. W części pierwszej opisaliśmy już problemy związane z wyszczególnieniem elementów składowych czynszu – ta krytyka odnosi się więc także do powyższego mechanizmu dokonywania podwyżek i weryfikacji ich zasadności, ponieważ bazuje on w dużej mierze właśnie na nowym podziale składników czynszu.

W powyższych zapisach istnieje także dodatkowe niebezpieczeństwo: zapis mówiący o tym, że w przypadku zaskarżenia podwyżki i przegrania sprawy lokator jest zobowiązany do pokrycia różnicy powstałej przez okres postępowania sądowego. Sam w sobie zapis ten jest słuszny, ale umieszczając go w ustawie nie wzięto najwyraźniej pod uwagę dwóch istotnych faktów: 1) długiego trwania procesów sądowych oraz 2) złej sytuacji materialnej większości społeczeństwa. W efekcie, w przypadku przegrania sprawy sądowej, lokatorzy staną wobec konieczności szybkiej spłaty wysokiej kwoty pieniężnej – wysokiej przede wszystkim z uwagi na długość postępowania sądowego oraz ich możliwości finansowe. Jednocześnie w ustawie nie zapisano w jakim okresie czasu zadłużenie to powinno zostać spłacone, co może sugerować, ze od lokatorów wymagać się będzie natychmiastowej zapłaty.

Tym samym, możliwości ochrony prawnej lokatorów przed nieuzasadnionymi i zawyżonymi podwyżkami czynszów są poważnie ograniczone, ponieważ nie dość, że konstrukcja zapisów prawnych jest niejasna i może być interpretowana na korzyść kamieniczników, to jeszcze występowanie na drogę sądową wiąże się z dużym ryzykiem (ewentualnej spłaty wysokiego zadłużenia).

III Pozostałe zmiany

Mniejsze znaczenie mają 2 pozostałe zmiany w ustawie, odnoszące się do odszkodowań, jakie właścicielowi zobowiązane są płacić osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego oraz gminy w przypadku gdy nie dostarczyły lokalu socjalnego osobie, której przysługuje prawo do tego lokalu.

W pierwszym przypadku, „dzicy lokatorzy” zobowiązani są płacić odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wysokości czynszu, jaki właściciel otrzymywałby z tytułu najmu, a jeżeli to odszkodowanie nie pokrywa strat, to właściciel może dodatkowo żądać odszkodowania uzupełniającego[20] (zmiana ta miała charakter terminologiczny, wcześniej w ustawie osoby zamieszkujące bez prawa do lokalu określano mianem „lokatorów”, obecnie usunięto te stwierdzenia).

W drugim przypadku, gminy są zobowiązane płacić właścicielowi, w budynku którego zamieszkuje osoba, której przysługuje prawo do lokalu socjalnego, odszkodowanie w wysokości odpowiadającej różnicy pomiędzy kwotą jaką płaci osoba a czynszem, jaki mógłby uzyskać właściciel z tytułu „normalnego” najmu. Odszkodowanie to przysługuje na zasadach określonych w art. 417 Kodeksu Cywilnego[21] (w tym wypadku chodziło o określenie za jaki okres przysługuje właścicielowi odszkodowanie, co nie było sprecyzowane w poprzedniej wersji ustawy).

IV Podsumowanie

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów jest kolejnym krokiem zwiększającym prawa i możliwości działania właścicieli budynków kosztem najemców. Nowe zapisy w istotny sposób ułatwiają dokonywanie znaczących podwyżek czynszów, często za pośrednictwem pozornie racjonalnego zwrotu kosztów utrzymania nieruchomości (wspominane już włączenie zarządzania budynkiem do kosztów związanych z utrzymaniem lokalu a także nieprecyzyjny termin „godziwy zysk”). Dodatkowo, ustawa w obecnym kształcie poważnie ogranicza możliwości dochodzenia przez lokatorów swoich praw na drodze sądowej – zarówno w wyniku nieprecyzyjnych zapisów, które pozostawiają sądom praktycznie pełną swobodę w ocenie czy podwyżki są zasadne czy nie, jak i poprzez obciążenie lokatorów spłatą różnicy czynszu w przypadku przegrania sprawy o bezzasadność podwyżki.

W opinii autorów, nowelizacja ustawy będzie negatywnie oddziaływać na sytuację prawną i społeczną licznej rzeszy najemców lokali mieszkalnych – zwłaszcza w prywatnym zasobie mieszkaniowym. Jej negatywne oddziaływanie potęguje wielokrotnie wspominany brak publicznej alternatywy dla prywatnych zasobów mieszkaniowych i ogromny deficyt mieszkaniowy. W chwili obecnej, wydaje nam się, że zmiany polskiego prawa mieszkaniowego powinny iść raczej w przeciwnym kierunku – czyli zwiększania praw i możliwości najemców lokali mieszkalnych. W odniesieniu do ostatnio przyjętych zmian, pożądane byłoby:

wprowadzenie dokładnego mechanizmu weryfikacji czy wydatki związane z utrzymaniem lokalu są uzasadnione (czy nie są przypadkiem próbą zawyżenia opłat za wynajem) oraz zagwarantowania lokatorom wpływu na zarządzanie lokalem w zakresie takich kwestii jak np.: renowacji przestrzeni wspólnych, utrzymania zieleni wokół budynku, wspólnej infrastruktury (windy, domofony);
jednoznaczne określenie, że „godziwy zysk” znaczy taki, który nie obciąża finansowo lokatorów ponad możliwości;
zagwarantowanie lokatorom, którzy skarżą podwyżkę czynszu, możliwości spłaty zadłużenia w ratach oraz określenie, że w przypadku takich spraw postępowanie sądowe powinno być maksymalnie skrócone czasowo;

Powyższe propozycje są jedynie krótkoterminowymi środkami zaradczymi, dla sytuacji jaką stworzy w najbliższym czasie nowelizacja ustawy. Nie można zapominać, że w dłuższym okresie czasowym konieczna będzie całościowa zmiana polityki mieszkaniowej, tak aby doprowadzić do sytuacji w której każdy będzie miał możliwość uzyskania mieszkania o odpowiednim standardzie a opłaty za wynajem nie będą przekraczać jego możliwości finansowych. Taka sytuacja jest możliwa jedynie przy rozwoju publicznego i społecznego zasobu mieszkaniowego, a nie jest możliwa przy polityce wspierania własności prywatnej za wszelką cenę.

Przypisy:
[1] Początkowo przyjęto, że podwyżki czynszów w lokalach gdzie roczny czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej, mogą wynosić jedynie 10% rocznie. Taki zapis oznaczał, że w lokalach o niższych czynszach podwyżki mogą być zupełnie dowolne – a ponieważ obowiązujące prawo nie zezwalało na czynsze wyższe niż wspomniane 3% wartości odtworzeniowej, to poprawka oznaczała że czynsze zostają natychmiastowo zliberalizowane we wszystkich budynkach;
[2] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r. dostępny na stronie internetowej, adres URL: http://www.trybunal.gov.pl
[3] Postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r. dostępne na stronie internetowej, adres URL: http://www.trybunal.gov.pl
[4] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 17 maja 2006 r. dostępny na stronie internetowej, adres URL: http://www.trybunal.gov.pl
[5] Wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dni: 23 maja i 11 września 2006 r. dostępne na stronie internetowej, adres URL: http://www.trybunal.gov.pl
[6] Według danych GUS w pierwszych trzech kwartałach 2006 roku oddano do użytku 2,3 mieszkań komunalnych. Dla porównania, w tym samym czasie osoby fizyczne oddały do użytkowania 39,1 tys. mieszkań, prywatni deweloperzy – 23,5 tys., spółdzielnie mieszkaniowe – 5,7 tys.; Tendencja ta ma charakter trwały – w 2002 roku gminy oddały do użytkowania 2,5 tysiąca mieszkań, a osoby fizyczne – 52,5 tys., prywatni deweloperzy – 22 tys., spółdzielnie – 15,4 tys.; w 2003 r. sytuacja wyglądała podobnie: gminy oddały do użytkowania 2 tys. lokali, osoby fizyczne – 117,9 tys., prywatni deweloperzy – 23,9 tys., a spółdzielnie – 12,1 tys.; w 2004 r. liczby te przedstawiały się następująco: gminy – jedynie 1,7 tys., osoby fizyczne – 64,8 tys., deweloperzy – 24,2 tys., spółdzielnie – 9,4 tys.; jedynie w 2005 liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez gminy nieznacznie wzrosła i wyniosła 3,5 tys. (a pozostałe kategorie odpowiednio: 63,2 tys., 33 tys., 8,2 tys.) widać jednak wyraźnie, że było to zjawisko okazjonalne, ponieważ w długim okresie czasu budownictwo komunalne przeżywa wyraźny regres. Gminy budują więc niewiele nowych mieszkań, a jednocześnie bardzo szybko prywatyzują istniejące zasoby mieszkaniowe – w samym 2005r. sprzedano 43,5 tysiąca mieszkań. Źródło: obliczenia własne na podstawie: GUS, Budownictwo mieszkaniowe I-IV kwartał 2003 r. oraz dane z kolejnych lat, a także GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2005r.
[7] Uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dostępne na stronie internetowej Sejmu RP; adres URL: http://www.sejm.gov.pl
[8] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005r., op. cit.
[9] art. 1 ust. 2 pkt. b „Ustawy z dnia 15 grudnia 2006r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” Dz.U. 2006 Nr. 249 poz. 1833; odnosi się to do art. 8a „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (Dz.U. 2001 nr. 71 poz. 733) i dodaje w nim ust 4c-4e
[10] art. 1 ust.1 „Ustawy o zmianie...” Dz.U. 2006 Nr. 249 poz. 1833 odnosi się to do art. 2 ust.1 „Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” (Dz.U. 2001 nr. 71 poz. 733) i dodaje tam pkt. 8a
[11] art. 1 ust. 2 pkt. b „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 4b
[12] Uzasadnienie do projektu „Ustawy...” op.cit.
[13] art. 1 ust. 2 pkt. a „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie zmienia treść ust. 4
[14] art. 1 ust. 2 pkt. b „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 4a-4b
[15] art. 1 ust. 3 „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 9 „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 1b
[16] art. 1 ust. 2 pkt. c „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie zmienia treść ust. 5
[17] art. 1 ust. 2 pkt. c „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie zmienia treść ust. 5
[18] art. 1 ust. 2 pkt. e „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 6a
[19] art. 1 ust. 2 pkt. e „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 8a „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 6b
[20] art. 1 ust. 4 pkt. a „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 18 „Ustawy o ochronie...” gdzie zmienia treść ust. 2
[21] art. 1 ust. 4 pkt. b „Ustawy o zmianie...”; odnosi się do art. 18 „Ustawy o ochronie...” gdzie dodaje ust. 5 „Ustawy...”

Jakub Grzegorczyk
Andrzej Smosarski

Tekst ukazał się w pierwszym numerze "Biuletynu Lokatorskiego".

John Paul: Obudź się Lewico!

Tomasz S. Markiewka: Zielony Ład pogrąży "zwykłych ludzi"?

Artur Troost: Reakcjonizm architektoniczny - zawoalowana ofensywa skrajnej prawicy

Przemysław Wielgosz: Aksamitna rabacja?

Górska: Zachodnią lewicę charakteryzuje naiwny pacyfizm. W Razem jesteśmy realistami

Jarosław Urbański: John Deere i rolnicze blokady

Społ. i prawne konsekwencje zmian w ustawie o ochronie praw lokatorów

lewica.pl w telefonie

16 kwietnia: